™Legislación
Fianza y actualización del alquiler según la LAU
Dos cuestiones generan muchas consultas entre arrendadores en España: la fianza y cómo actualizar la renta cada año. La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) marca las reglas; aquí va lo esencial.
La fianza
A la firma del contrato es obligatoria una fianza: una mensualidad de renta en el arrendamiento de vivienda y dos mensualidades en uso distinto del de vivienda (art. 36 LAU). Durante los primeros años del contrato la fianza no se actualiza; solo puede ajustarse en las prórrogas posteriores.
- Las comunidades autónomas pueden obligar a depositar la fianza en un organismo público hasta el fin del contrato.
- En vivienda, las garantías adicionales se limitan a dos mensualidades en contratos de hasta cinco años, o siete si el arrendador es una persona jurídica. Otros arrendamientos pueden tener reglas distintas.
- Si transcurrido un mes desde la entrega de llaves el arrendador no devuelve la fianza, el saldo devenga el interés legal del dinero.
La actualización de la renta y el límite del IRAV
La renta se actualiza en los términos pactados al cumplirse cada año del contrato; sin pacto expreso no hay actualización. Desde 2025, el IRAV actúa como límite de referencia para los contratos de vivienda celebrados después del 26 de mayo de 2023. Comprueba el índice pactado, la fecha del contrato y los límites legales vigentes antes de aplicar una subida.
No confundas dos índices distintos
Una cosa es el IRAV (para actualizar la renta de un contrato vigente) y otra el sistema estatal de índices de precios de referencia, que limita la renta inicial de nuevos contratos en zonas declaradas tensionadas. Son herramientas diferentes.
Nota: el valor del IRAV es mensual y cambia; las reglas de fianza y actualización también pueden variar. Confirma el dato vigente en el INE y el texto de la LAU en el BOE antes de aplicarlo.