™Fiscalidad
IRPF del alquiler: la reducción por arrendamiento
Si eres una persona física residente fiscal en España, los ingresos del alquiler se incluyen, en general, en el IRPF como rendimientos del capital inmobiliario. El alquiler de vivienda puede dar derecho a una reducción sobre el rendimiento neto positivo si se cumplen los requisitos. Los no residentes tributan por el IRNR, con reglas distintas, que este artículo no aborda.
Cómo se calcula
Del ingreso íntegro del alquiler restas los gastos deducibles; sobre el rendimiento neto positivo se aplica la reducción por arrendamiento de vivienda. La reducción solo procede sobre el rendimiento que el contribuyente declara en su autoliquidación (regla antifraude) y únicamente cuando el inmueble se destina a vivienda del inquilino — no a locales, garajes ni alquiler turístico o de temporada.
La reducción por tramos (Ley 12/2023)
Desde el 1 de enero de 2024 se aplica un sistema de porcentajes de reducción a los contratos de vivienda celebrados con posterioridad al 26 de mayo de 2023. La fecha del contrato y el cumplimiento de los requisitos determinan la reducción:
- 50 % con carácter general;
- 60 %, 70 % o 90 % si se cumplen requisitos adicionales (por ejemplo, viviendas en zonas de mercado residencial tensionado, rebaja de la renta respecto del contrato anterior, inquilinos jóvenes o vivienda asequible);
- 60 % en régimen transitorio para contratos anteriores al 26 de mayo de 2023.
Los requisitos exactos de cada tramo (y qué zonas están declaradas como tensionadas) condicionan mucho el resultado, así que conviene revisarlos en la Agencia Tributaria antes de aplicar un porcentaje.
Gastos deducibles
Antes de la reducción puedes deducir, entre otros: el IBI, los intereses y gastos de financiación, los gastos de conservación y reparación, la comunidad, los seguros y los suministros a cargo del propietario, y la amortización (hasta el 3 % anual sobre el mayor del coste de adquisición o el valor catastral, excluido el valor del suelo). Los intereses y los gastos de reparación, juntos, no pueden superar los ingresos del inmueble; el exceso se deduce en los cuatro años siguientes.
Nota: los porcentajes, requisitos e índices del IRPF cambian. Antes de declarar, confirma las reglas vigentes en la sede de la Agencia Tributaria o consulta a un asesor fiscal.