™Fiscalité
Revenus fonciers : micro-foncier ou régime réel ?
Pour une location nue (non meublée), les loyers sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Deux régimes existent — le micro-foncier et le régime réel. Voici comment ils fonctionnent et comment choisir.
Le micro-foncier : simple et forfaitaire
Le micro-foncier s’applique tant que les revenus fonciers bruts annuels du foyer, hors charges, ne dépassent pas 15 000 €, sous réserve des exclusions liées à certains dispositifs particuliers. Il offre un abattement forfaitaire de 30 % : seuls 70 % des loyers sont imposés. Cet abattement est réputé couvrir toutes vos charges, qui ne sont donc pas déductibles en plus. C’est le régime le plus simple : pas de déclaration détaillée des charges.
Le régime réel : déduire les charges réelles
Au-delà de 15 000 € de loyers bruts, le régime réel s’applique automatiquement. En dessous du seuil, vous pouvez le choisir sur option si vous remplissez les conditions. Il permet de déduire les charges réelles :
- la taxe foncière, à l’exclusion des taxes récupérables sur le locataire, comme la taxe d’enlèvement des ordures ménagères ;
- les travaux d’entretien et de réparation ;
- les intérêts d’emprunt ;
- les primes d’assurance et les frais de gestion ;
- les charges de copropriété non récupérables.
L’option pour le réel se fait en déposant une déclaration n° 2044 ; elle est valable 3 ans et irrévocable pendant cette période.
Le déficit foncier
Au régime réel, le déficit provenant de charges autres que les intérêts d’emprunt peut être imputé sur le revenu global, en principe dans la limite de 10 700 € par an. Certains dispositifs ont des plafonds particuliers, notamment pour des travaux de rénovation énergétique éligibles. La part provenant des intérêts et l’excédent sont reportables sur les revenus fonciers des dix années suivantes. L’imputation sur le revenu global impose notamment de poursuivre la location jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivante. Vérifiez les conditions de votre situation.
Attention : meublé ≠ revenus fonciers
La location meublée relève des bénéfices industriels et commerciaux (BIC, statut LMNP/LMP), avec un régime fiscal différent. Ne confondez pas les deux.
Note : les seuils, abattements et plafonds évoluent. Avant de déclarer, vérifiez les règles en vigueur sur impots.gouv.fr ou service-public.fr.