™Steuern
Mieteinnahmen versteuern: die Anlage V
Wer in Deutschland privat vermietet, erzielt Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG) und erklärt sie in der Anlage V der Einkommensteuererklärung. Das Grundprinzip ist stabil — auch wenn sich einzelne Sätze ändern.
Einnahmen minus Werbungskosten
Versteuert wird nicht die Miete selbst, sondern der Überschuss: Einkünfte = Einnahmen − Werbungskosten. Dieser Betrag wird zu Ihren übrigen Einkünften addiert und mit Ihrem persönlichen Steuersatz versteuert. Übersteigen die Werbungskosten die Einnahmen, entsteht ein Verlust, der mit anderen Einkünften verrechnet werden kann.
Werbungskosten: was abziehbar ist
- Abschreibung (AfA) des Gebäudes — nicht des Grundstücks, da Grund und Boden sich nicht abnutzen;
- Schuldzinsen für die Finanzierung (die Tilgung dagegen ist nicht abziehbar);
- Erhaltungsaufwand (Reparaturen, Wartung), soweit im konkreten Fall sofort abziehbar;
- Verwaltungs-, Versicherungs- und Nebenkosten, soweit vom Vermieter getragen.
Abschreibung (AfA) richtig einordnen
Für vermietete Gebäude sieht § 7 Abs. 4 EStG je nach Fertigstellung grundsätzlich 3 % (nach dem 31.12.2022), 2 % (1925 bis 2022) oder 2,5 % (vor 1925) pro Jahr vor. Die Gebäudekosten müssen von den nicht abschreibbaren Grundstückskosten getrennt werden. Sonderregeln und eine nachgewiesene kürzere Nutzungsdauer sind gesondert zu prüfen.
Vorsicht: anschaffungsnahe Herstellungskosten
Erhaltungsaufwand kann grundsätzlich im Zahlungsjahr abziehbar sein. Renovierungs- und Modernisierungskosten innerhalb der ersten drei Jahre nach dem Kauf, die ohne Umsatzsteuer 15 % der Gebäude-Anschaffungskosten übersteigen, sind dagegen grundsätzlich anschaffungsnahe Herstellungskosten und über die AfA zu berücksichtigen. Jährlich übliche Erhaltungsarbeiten sind von dieser Regel ausgenommen; Erweiterungen sind gesondert einzuordnen. Bei gemischter Nutzung oder verbilligter Vermietung können weitere Einschränkungen gelten.
Hinweis: Steuersätze, AfA-Regeln und Grenzen ändern sich. Prüfen Sie die aktuellen Vorgaben in den amtlichen Quellen oder mit einem Steuerberater, bevor Sie erklären.