™Mietrecht
Mietspiegel und Mietpreisbremse für Vermieter
Wie hoch darf die Miete sein? In Deutschland hängt die Antwort stark vom Standort ab. Die wichtigsten Begriffe für private Vermieter: Mietspiegel, ortsübliche Vergleichsmiete, Mietpreisbremse und Kappungsgrenze.
Die ortsübliche Vergleichsmiete und der Mietspiegel
Bei einer Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete ist § 558 BGB maßgeblich. Gemeint sind die üblichen Entgelte vergleichbarer Wohnungen nach Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage aus den letzten sechs Jahren. Ein örtlicher Mietspiegel kann bei der Ermittlung helfen. Bei Neuvermietungen in ausgewiesenen Gebieten kann die Mietpreisbremse an diese Vergleichsmiete anknüpfen.
Die Mietpreisbremse bei Neuvermietung
In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt darf die Miete zu Beginn eines neuen Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens 10 % übersteigen (§ 556d BGB). Wichtig: Die Regel gilt nur dort, wo das jeweilige Bundesland per Verordnung ein solches Gebiet ausgewiesen hat — sie ist nicht bundesweit. Die gesetzliche Grundlage wurde bis Ende 2029 verlängert.
Es gibt Ausnahmen (§§ 556e, 556f BGB), u. a.:
- Neubauten, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden;
- die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung;
- eine höhere zulässige Vormiete kann unter den Bedingungen des § 556e BGB berücksichtigt werden.
Die Kappungsgrenze bei laufenden Mietverhältnissen
Bei einer Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete darf die Miete innerhalb von drei Jahren grundsätzlich um höchstens 20 % steigen, in entsprechend ausgewiesenen Gebieten um 15 % (§ 558 BGB). Beim Wirksamwerden muss sie grundsätzlich seit 15 Monaten unverändert sein; das Erhöhungsverlangen ist frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung möglich. Prüfen Sie auch Form und Begründung des Verlangens.
Hinweis: Ob Mietpreisbremse oder reduzierte Kappungsgrenze gelten, hängt von der jeweiligen Landesverordnung ab und ändert sich. Prüfen Sie die aktuelle Rechtslage und den örtlichen Mietspiegel, bevor Sie eine Miete festsetzen.