™Legislação
Reajuste de aluguel: IGP-M, IPCA e a Lei do Inquilinato
O reajuste do aluguel é uma das maiores dúvidas de quem aluga. A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) dá liberdade às partes, mas dentro de regras claras. Veja como funciona.
O que o contrato pode definir
As partes podem fixar livremente o valor do aluguel e incluir uma cláusula de reajuste. Para haver reajuste por índice, ele precisa estar previsto no contrato — não se deve aplicar unilateralmente um índice diferente do pactuado; as partes podem negociar a alteração da cláusula.
A regra dos 12 meses
O reajuste por índice ou correção monetária deve respeitar a periodicidade mínima de um ano. É nula de pleno direito qualquer cláusula de correção com periodicidade inferior a um ano (Lei 10.192/2001). Na prática, o aluguel é reajustado no "aniversário" do contrato.
IGP-M ou IPCA?
Os índices mais usados são o IGP-M (calculado pela FGV) e o IPCA (IBGE). Aplica-se o índice acumulado nos 12 meses anteriores ao aniversário do contrato. Os índices medem fenômenos diferentes. Use o índice e o período de apuração previstos no contrato, considerando o tratamento pactuado para variações negativas. Como os valores mudam todo mês, consulte o acumulado atualizado na fonte oficial (FGV ou IBGE).
Reajuste não é o mesmo que ação revisional
O reajuste anual por índice apenas mantém o valor real do aluguel. Já a ação revisional (art. 19 da Lei 8.245/91) serve para ajustar o aluguel ao preço de mercado e só pode ser pedida — por locador ou locatário — após 3 anos de vigência do contrato ou do último acordo. São coisas diferentes.
Nota: os valores de IGP-M e IPCA são divulgados mensalmente e mudam. Antes de reajustar, confirme o índice acumulado na fonte oficial e o que diz o seu contrato.